上海诉讼律师

　　负责的物业会让业主们的生活备受困扰，非业主人员随意进出小区，生活垃圾不能定期处理，公共设施损坏也没有尽快修理。长此以往，业主们权利也会受到越来越大的损害。那么如何更换小区物业服务公司呢?

　　一、如何更换小区物业服务公司?

　　1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，超过2/3以上同意，即可更换物业公司

　　2、由业委会主持物业管理招标等事，拟定管理要求和费用标准，做标书

　　3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标

　　4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允

　　5、评标，并选出中标的物业公司

　　6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决

　　7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。

　　8、表决否定，重新由步骤2进行;或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标

　　但现实情况却是更换物业举步维艰，由于多种原因很难轻松炒掉一个物业公司。

　　首先是业委会成立难。一般来说，根据《陕西省城市居住区业主委员会组建办法》规定，居住区内物业综合验收合格，且入住业主达到百分之五十以上和已出售的公有住宅具备实施物业管理条件的，应当筹备召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会，并向所在区房管部门提出申请。但实际情况是很少有开发商主动鼓励成立业委会，只有靠热心业主站出来。

　　其次，业主通过难。按规定，小区要换“管家”，需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数。他表示，一些小区里至少有10%~20%的房子没卖出去;一些买了不住或常年在外的;还有一些住户是小区开发商的关系户;另外很多业主对成立业委会并不关心。

　　另外，业委会运作难。根据规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，在成立初期，热心业主可以提供地方、凑钱，可时间长了，业委会与业主，甚至业委会内部的矛盾就显现出来了，缺少正常运转的机制，也就很少考虑具体的业委会的存在了。

　　二、业主在物业管理活动中应履行哪些义务?

　　1、遵守业主公约、业主大会议事规则;

　　2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　4、按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　5、按时交纳物业服务费用;

　　6、法律、法规规定的其他义务。

　　三、前期物业更换可否要通知一下业主?

　　1、从法律合同的角度来说：即使是前期阶段，物业公司和开发商也会签订物业服务合同，物业服务合同会对服务期限、违约责任等做相关的规定;开发商如果想更换物业服务公司，也会看看物业服务合同的约定，否则就要承担合同的违约责任;

　　2、从业主的权利来说：在开发商卖房没有卖到二分之一的时候，开发商就是这个楼盘的最大业主，有权利选聘解聘物业服务公司;如果卖出的房屋已经超过二分之一，类似解聘、选聘物业服务企业的权利需要占全体业主总人数和总面积二分之一的人通过;方可解聘选聘物业服务企业。需要全体业主和开发商共同召开业主大会来决定综合起来说。

　　第一要看开发商已经卖出的房屋占多少，决定了开发商权利有多少;第二要看已经签订的物业服务合同的约定，违约是要负违约责任的。

　　综上所述，我们可以了解到选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。